Купля продажа нежилой недвижимости договор не подлежит госрегистрации



Оглавление:

Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи нежилой недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, если право аренды земельного участка по правилам п. 1 ст. 552 ГК РФ передано одновременно и по договору продажи в порядке п. 2 ст. 389 ГК РФ? Или переход права аренды происходит в силу закона по правилам ст.

387 ГК РФ? Можете подсказать соответствующую судебную практику? Обязательна или нет передача прав аренды согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ? («ЭЖ-Юрист», 2010, n 38)


«ЭЖ-Юрист», 2010, N 38 Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи нежилой недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, если право аренды земельного участка по правилам п.

1 ст. 552 ГК РФ передано одновременно и по договору продажи в порядке п.

2 ст. 389 ГК РФ? Или переход права аренды происходит в силу закона по правилам ст. 387 ГК РФ? Можете подсказать соответствующую судебную практику? Обязательна или нет передача прав аренды согласно п.

1 ст. 552 ГК РФ? А.Стасенко, г.

Москва Ответ: Специфика сделок с недвижимостью заключается в их неразрывной связи с землей. Действующее законодательство рассматривает земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости как единый объект.

По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Статьей 35 ЗК РФ также определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Что касается отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условий о переходе прав аренды на землю, то действующее законодательство и сложившаяся судебная практика однозначно подтверждают, что такое отсутствие не может служить основанием для признания договора недействительным (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

). Таким образом, действующее законодательство гарантирует новому собственнику недвижимости переход права на земельный участок или его часть, на которых расположена недвижимость, даже если в договоре о переходе права собственности на недвижимость не оговорены права нового собственника на земельный участок.

Что касается регистрации договора купли-продажи с условием передачи права на земельный участок, то в этой ситуации необходимо исходить из установленных законодательством норм о государственной регистрации.

Согласно действующему законодательству по общему правилу госрегистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества для третьих лиц. Исключением из данного правила служит продажа предприятия как имущественного комплекса — в этом случае госрегистрации подлежит сам договор.

Исключением из данного правила служит продажа предприятия как имущественного комплекса — в этом случае госрегистрации подлежит сам договор. Включение в договор условий о передаче прав на землю делает этот договор смешанным, и он будет считаться заключенным с момента регистрации сделки.

Соответственно, все обязательства по договору возникнут у покупателя и продавца с момента регистрации, а не с момента подписания. Президиум ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

от 16.02.2001 N 59, указал, что поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной госрегистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным (п. 13).Ю.Мешкова Управляющий партнер ООО «Юридическое бюро «Виртус-Лекс» Подписано в печать 23.09.2010

Необходимые документы

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ КАДАСТРОГО УЧЕТА И (ИЛИ) РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Форма заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав (ссылка на форму) и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. Порядок представления заявления и документов: Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883: в форме документов на бумажном носителе: — посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через МФЦ; — посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом: — с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном .

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством почтового отправления направляются в подразделение органа регистрации прав согласно перечню подразделений органа регистрации прав, который опубликован на официальном сайте. В случае представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов посредством почтового отправления: подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя; сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена; доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку, должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности; к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица — представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица). Документы, прилагаемые к заявлению К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие документы: документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами. Заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным от 27.07.2010 № 210-ФЗ

«Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»

представляются в межведомственного информационного взаимодействия. При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

(В случае, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.) За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (статья 17 Закона № 218-ФЗ). Представление документа, подтверждающего внесение государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется.

Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе.

При этом орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем (статья 25 Закона № 218-ФЗ). Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ

«Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Требования к документам Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Требования к документам Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения с указанием их мест нахождения.

Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Если представленные в форме документов на бумажном носителе заявление и документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, либо такие документы исполнены карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание, то орган регистрации прав обязан возвратить такие заявление и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются: не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме; не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(т.е. до 31.01.1998). Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав исключительно в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, и заявлений) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю. Копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в одном экземпляре, который после сканирования при выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике. Если документы представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются: в форме электронных документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником), в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки; в форме электронных документов или электронных образов документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе могут быть представлены в виде копии без представления подлинника.

Если документы представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются: в форме электронных документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником), в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки; в форме электронных документов или электронных образов документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе могут быть представлены в виде копии без представления подлинника.

Документы, представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях.

Документы, представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе. Сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА НА ЖИЛОЕ (НЕЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ, НАХОДЯЩЕЕСЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, НЕ ЯВЛЯЮЩЕЕСЯ ПРЕДМЕТОМ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

3.6.

В случае существенного нарушения требований к качеству Помещения (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства (п.

1 ст. 549, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. По правилам, предусмотренным п.2 ст.

По правилам, предусмотренным п.2 ст. 552 ГК РФ в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), до момента полной оплаты покупателем признается находящейся в залоге у продавца, т.е.

в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст.

489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

К таким условиям относятся: — данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.

554 ГК РФ). — условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п.

1 ст. 555 ГК РФ); — при продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п.

1 ст. 558 ГК РФ); — при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа — цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Вопрос: Организация заключила договор купли-продажи нежилого помещения с компанией — владельцем данной недвижимости.
Продавец на момент сделки не зарегистрировал свое право собственности в Федеральной регистрационной службе. Будет ли правомерен отказ Федеральной регистрационной службы в регистрации права собственности на данное нежилое помещение?

(Консультация эксперта, 2008)

Вопрос: Организация заключила договор купли-продажи нежилого помещения с компанией — владельцем данной недвижимости. Продавец на момент сделки не зарегистрировал свое право собственности в Федеральной регистрационной службе.

Будет ли правомерен отказ Федеральной регистрационной службы в регистрации права собственности на данное нежилое помещение?Ответ: Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ под договором купли-продажи недвижимого имущества понимается передача продавцом в собственность покупателя земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества.

Статья 551 ГК РФ определяет, что договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(далее — Закон N 122-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 37 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184, в случаях, когда заявитель ходатайствует о государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества, которая возможна только при наличии в Едином государственном реестре прав записи о вещном праве на данный объект недвижимости (п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ), и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о вещном праве, рекомендуется приостановить государственную регистрацию в соответствии с п.

1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ, указав в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причины приостановления со ссылкой на п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ. Вопрос о приостановлении государственной регистрации в указанном случае может не быть поставлен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в случае, когда в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о праве, возникающем именно с момента государственной регистрации и приобретенном лицом после введения в действие Закона N 122-ФЗ, то есть после 31 января 1998 г. (ст. ст. 8, 223 ГК РФ, ст. 4 Закона N 122-ФЗ), поскольку в данном случае в государственной регистрации может быть отказано на основании соответствующего абзаца п.

1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ. Согласно ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Так, ВАС РФ в Определении от 30.05.2007 N 4640/07 подчеркнул, что согласно ст. 549 ГК РФ не исключаются случаи, когда продавцом является законный владелец недвижимости, который не приобрел к моменту заключения сделки титула зарегистрированного собственника. При этом предусмотренная ст. 131 ГК РФ обязанность по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки — в момент регистрации перехода на покупателя прав на эту недвижимость.

Таким образом, Федеральная регистрационная служба не вправе отказывать в государственной регистрации права собственности на приобретаемую недвижимость на основании договора купли-продажи по причине отсутствия регистрации права собственности продавца на продаваемую недвижимость, так как законодательство допускает регистрацию права собственности на недвижимость и после совершения сделки, а именно в момент регистрации права собственности нового владельца.А.С.Кульчицкий Консалтинговая группа «ИнтерСофт» 18.02.2008

Результаты регистрации перехода прав

Пакет документов передается в государственный орган по месту нахождения недвижимого объекта, где он рассматривается специалистами. В случае положительного решения в течение установленного времени сведения об изменении информации по объекту вносится в базу данных.

На руки новому собственнику выдается документ, дата в котором считается моментом перехода прав. С этой даты новый владелец обладает всеми правами и всеми обязанностями по коммерческому помещению. Официальное оформление перехода прав обязательно и не зависит от вопроса, подлежит ли договор купли-продажи государственной регистрации.

Регистрация договоров аренды и купли-продажи зданий, строений, нежилых помещений

Любая организация для осуществления торговой или производственной деятельности нуждается в помещении, где могли бы разместиться все ее структурные подразделения, службы и сотрудники. Это может быть целое здание, одна или несколько комнат в специально предназначенном под офисы строении, но в любом случае это должно быть помещение нежилого фонда. Компания или индивидуальный предприниматель могут приобрести офисные помещения в собственность на основании договора купли-продажи или же арендовать их у собственников здания.

Что выгоднее – решать в каждом конкретном случае владельцам бизнеса, но и так понятно, что небольшое или среднее торговое предприятие вряд ли обладает достаточным капиталом для приобретения в собственность здания и для них единственной возможностью устроить офис является аренда помещений.

В наши дни все популярней становятся так называемые бизнес-центры, в которых можно арендовать почти любое количество квадратных метров для обустройства конторы. Следует также знать, что договор аренды нежилого помещения бывает краткосрочным, то есть заключенным на срок до 11 месяцев, и долгосрочным – на год и более. Некоторые организации предпочитают стабильность и ищут возможность разместить офис на длительный срок, но это, помимо очевидных выгод в виде стабильности и основательности, сопряжено с определенными трудностями, которых лишена ситуация с заключение краткосрочного договора аренды.

Деление проведено законодателем не случайно, так как для этих двух видов договоров аренды разный правовой режим – долгосрочный договор аренды обязательно должен быть зарегистрирован компетентными государственными органами в соответствии с требованиями, изложенными в ст.

651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Ныне органом, ответственным за проведение государственной регистрации является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – ФРС или Росреестр), которая имеет множество территориальных управлений в каждом субъекте федерации. Так в Москве действует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Также необходимо в обязательном порядке подвергнуть государственной регистрации договор, по которому происходит отчуждение нежилого помещения/здания и сам факт перехода права собственности на него. Но давайте прежде разберемся с арендой. Регистрация договора аренды офиса, здания или строения означает внесение сведений об обременении помещения в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП), в котором содержатся все сведения о действующих объектах недвижимости.

Подобный реестр необходим как государству для осуществления контроля за фондом недвижимого имущества, так и юридическим лицам для получения сведений о том или ином строении при совершении сделок. В течение 1 календарного месяца со дня представления в ФРС полного комплекта документов осуществляются регистрационные действия, а на оригинальные экземпляры договора аренды, предназначенные для Арендатора и Арендодателя, проставляется штамп установленного образца, подтверждающий регистрацию.

Сразу же можно заказать выписку из ЕГРП, где уже будет указано обременение нежилого помещения в виде долгосрочной аренды. Документы надлежит подавать в территориальное отделение ФРС, курирующее район, в котором находится недвижимость. Существуют приемные дни и часы для этих действий.

Если в принятых на регистрацию документах в дальнейшем будут обнаружены неточности или окажется, что недостает каких-либо сведений, то регистрация может быть приостановлена вплоть до момента устранения причины. Изначально срок приостановки составляет 1 месяц и если своевременно не исправить ошибку или не донести нужные бумаги, в регистрации может быть отказано.

По уважительным причинам срок приостановки регистрации может быть продлен до 6 месяцев по письменному заявлению подателя.

Так как официальные документы почтой порой идут не очень быстро, имеет смысл примерно через 2 недели после подачи документов узнать телефон исполнителя по Вашему делу и уточнить все ли в порядке с бумагами.

Также существует возможность узнать о состоянии Вашего дела на официальном сайте ФРС, главное знать номер дела, а он должен быть проставлен в расписке, подтверждающей сдачи документов. Крайне важно изначально правильно собрать пакет документов и заполнить заявления ведь чтобы попасть на прием необходимо отстоять немаленькую очередь и будет очень обидно сделать это напрасно – если какого-либо документа не будет хватать или обнаружатся существенные недочеты в содержании/оформлении бумаг, в приеме документов на регистрацию могут отказать.

Будьте как можно более внимательны!

Итак, на что следует обратить особое внимание? Главный документ при регистрации договора аренды, конечно же, сам договор. Прежде всего, его необходимо подписать в количестве 3 (трех) абсолютно идентичных экземпляров.

Документ необходимо прошить, а на обороте последнего листа место прошивки скрепить и заверить подписями Арендатора и Арендодателя, печатями организаций, а также указать количество страниц. Можно порекомендовать проставить подписи сторон внизу каждой страницы договора, что поможет избежать возможной подмены листов. По одному экземпляру договора получит каждая из сторон после совершения регистрации, а еще один останется на хранение в Росреестре.

В тексте документа в обязательном порядке должны содержаться существенные условия договора и соблюдаться правила оформления такого рода документов, а именно следует указать:

  1. срок действия договора, дата и место его заключения;
  2. то, по поводу чего состоялся договор, его предмет;
  3. реквизиты и подписи каждой из сторон;
  4. стоимость аренды и порядок внесения Арендатором этих сумм;
  5. объект договора аренды (здание/сооружение или офис, его адрес местонахождения, размеры);
  6. указание на правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности Арендатора на здание/помещение/сооружение;
  7. права и обязанности Арендатора и Арендодателя;

Кто из сторон по договору осуществляет регистрацию и оплачивает расходы, обычно указывается в тексте самого договора. Существует примерный перечень документов, необходимых для проведения ФРС регистрационных действий в отношении договора аренды, заключенного на срок более 1 года.

Этот список не является исчерпывающим и может быть дополнен по требованию сотрудников регистрационной службы, но он может послужить в качестве отправной точки – указанные в нем документы понадобятся в любом случае:

  1. Свежие документы БТИ на помещение (срок выдачи не более 1 года до даты подачи документов на регистрацию) – оригинал поэтажного плана, экспликации, справки об износе;
  2. Акт приема-передачи помещения от Арендодателя Арендатору, желательно с перечнем находящихся в помещении вещей.
  3. Платежное поручение на оплату государственной пошлины. Каждое регистрационное действие, производимое ФРС, подлежит оплате. Размеры платежей можно узнать на сайте службы или же в территориальном отделении. По состоянию на 2010 год госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет сумму в размере 7 500 рублей. Это правило действует на территории всей Российской Федерации, тогда как вплоть до 2005 года каждый субъект сам устанавливал размер платежей;
  4. Заявления о регистрации договора аренды, по одному от Арендатора и Арендодателя. Заявления должны быть подписаны либо руководителем организации, либо его полномочным представителем, действующим на основании доверенности;
  5. Документы, подтверждающие полномочия сторон договора. Необходимо представить протокол или единоличное решение о назначении на должность директора (оригинал или копия, заверенная подписью руководителя и печатью организации). Если же договор подписан иным лицом, то следует приложить доверенность на подписание, также оригинал или заверенную копию. Кроме того необходимо сдать копию нотариально удостоверенной доверенности (с предъявлением подлинника) на представителя/представителей сторон, осуществляющего/их весь комплекс действия по подаче документов на регистрацию, подписание заявления и получения готовых документов. От представителя потребуется предъявление документа, удостоверяющего его личность (паспорт);
  6. Нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности на здание/сооружение или иное нежилое помещение, являющееся объектом договора аренды (с предъявлением подлинника);
  7. Учредительные документы Арендатора и Арендодателя (нотариально удостоверенные копии с предъявлением по требованию регистратора подлинников). Это Устав со всеми изменениями, Учредительный договор (при наличии), свидетельство о государственной регистрации компании, о присвоении ОГРН и ИНН, свидетельства о внесении изменений в учредительные документы, информационно письмо с кодами статистики, выписка из ЕГРЮЛ;

В любом случае подготовка документации и сам процесс регистрации весьма трудоемки и требуют определенного опыта в данной сфере. Вот почему существует огромное количество компаний-посредников, занимающихся решением данных вопросов. Прибегать или нет к их услугам – решать Вам, но стоят они недешево.

Крупные компании так или иначе связанные с недвижимостью даже содержат штатных сотрудников для проведения регистрационных действий – это выгоднее чем раз за разом платить специалистам извне.

Помимо общего порядка регистрации следует оговорить несколько значимых моментов. Порой возникает ситуация, когда очередной бизнес-центр еще не достроен, но уже активно подыскивает арендаторов на возводимые площади. Что делать в таком случае, может ли организация арендовать офис в пока еще возводящемся здании и как тогда быть с регистрацией?

Согласно установлениям российского гражданского законодательства договор аренды на площади в строящемся здании заключить нельзя, но возможно подписать предварительное соглашение о намерении сторон заключить договор аренды по окончании стройки. Арендодатель обязуется сдать конкретное помещение именно данной компании, а тот в свою очередь гарантирует оплату помещения.

Важно знать, что предварительный договор аренды, даже долгосрочной, государственной регистрации не подлежит!

Также часто у Арендатора возникает вопрос – если он подписал краткосрочный договор аренды на 11 месяцев, который не нужно регистрировать, а затем продляет его, допустим на тот же срок, не становится ли договор в этом случае долгосрочным, нужно ли его регистрировать?

Ответ прост — нет, не нужно, договор остается краткосрочным. Что касается регистрации договора купли-продажи здания/сооружения или иного нежилого помещения, то ее порядок и перечень необходимых документов весьма напоминает аналогичные для регистрации долгосрочного договора аренды.

Также эти действия регулируются с помощью ГК РФ и Федерального закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

.

Но есть несколько отличий и дополнений.

Важно знать, что право собственности на приобретаемое по договору купли-продажи помещение возникает у Покупателя лишь после внесения сведений о сделке в ЕГРП (ст.

223 ГК РФ и ст. 2 Закона). Прежде всего, сама сделка по приобретению в собственность нежилой недвижимости гораздо более ответственна и сложна и требует предельной внимательности и сосредоточенности от участников договора.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи следует удостовериться в том, что предмет договора купли-продажи – нежилое помещение свободно от притязаний третьих лиц, не обременено арендой, не находится под арестом или залогом и может быть свободно отчуждено по воле собственника.

Следует проверить право Продавца на здание, изучить документы, на основании которых он стал собственником – приватизационные бумаги, договор купли-продажи и иные. Также рекомендуется убедиться, что продаваемое здание не подлежит в ближайшее время сносу, не числится в планах города по уничтожению, не является ветхим, снабжено необходимыми коммуникациями (свет, вода, канализация) и пригодно к использованию по назначению.

Если проверка не выявила никаких нарушений и договор купли-продажи нежилого помещения подписан обеими сторонами и оформлен надлежащим образом (здесь следует применять те же правила оформления, что и в отношении договора аренды помещения), тогда следует приступить к его регистрации, чтобы Покупатель смог получить свидетельство о праве собственности на приобретаемую им недвижимость. В данном случае мы рассматриваем только сделки между юридическими лицами. Государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи здания/сооружения/строения составляет 7 500 рублей и должна быть оплачена через банк, в подтверждение чего представляется проштампованное платежное поручение.

Также необходимы следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие права Продавца на объект – нежилое помещение. Это может быть договор купли-продажи, решение суда, распоряжение администрации города или органов местного самоуправления и т.д. и акты приема-передачи имущества (надлежащим образом заверенные копии при условии предъявления оригинала). Также необходимо предоставить оригинал свидетельства о праве собственности;
  2. Доверенность на представителей сторон по договору купли-продажи на осуществление всего комплекса сопутствующих государственной регистрации действий;
  3. Доверенности на лиц, подписавших договор купли-продажи, если это сделали не руководители организаций;
  4. Заявления от Продавца и Покупателя о проведении регистрационных действий;
  5. Свежая выписка из ЕГРЮЛ;
  6. Справка о стоимости объекта договора в процентном соотношении относительно активов Продавца и Покупателя по состоянию на последний отчетный период до подписания договора;
  7. Если сделка является крупной для юридического лица Покупателя или Продавца необходимо представить подлинный протокол собрания акционеров или совета директоров или же решение единоличного исполнительного органа о совершении сделки купли-продажи. Можно представить не сам протокол, а выписку из него;
  8. Документы БТИ, выданные не позднее чем за 1 год до подачи документов на регистрацию. Необходимы следующие документы: экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт (при наличии), справка об инвентаризационной стоимости здания/сооружения/помещения. Если БТИ долгое время не производили осмотр продаваемого помещения, то прежде чем выдать экспликации и поэтажные планы они могут провести осмотр и замеры помещения.
  9. Учредительные документы сторон договора и протокол/решение о назначении руководителя;
  10. Договор купли-продажи нежилого помещения в количестве 3 оригинальных экземпляров (два для сторон и один для хранения в деле ФРС). Документ в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариусом, так как любые сделки по распоряжению недвижимостью должны быть нотариально заверены;

Следует отметить, что в настоящее время наблюдаются положительные тенденции по организованной борьбе Росреестра с огромными очередями в территориальных отделениях ведомства, от которых особенно страдают крупные города и Москва в первую очередь. За год через ФРС проходит несколько десятков миллионов документов, обычных выписок из ЕГРП за 2009 год сделано 13 000 000 экземпляров.

С марта 2010 года разрешено направлять документы на регистрацию по почте. Представители официальных органов надеются, что данная мера поможет избавить заявителей от многочасового стояния в людской толпе и навсегда прекратить практику ведения очереди на бумаге с присвоением каждому вновь пришедшему порядкового номера, когда первые посетители вынуждены приходить в 4-5 утра, чтобы иметь шанс попасть в этот день на прием. Более того, был создан особый отдел, который все усилия направит на борьбу с очередями.

Его сотрудники станут тщательно отслеживать ситуацию в отделениях Росреестра (в Москве их 44) и даже станут устанавливать камеры видеонаблюдения.

Одновременно ведутся работы по модернизации и совершенствованию способов связи с ведомством, для этого разработана система единого call-центра, куда будут поступать все звонки извне и люди смогут оперативно получить ответ на интересующие их вопросы. Остается надеяться, что данные меры действительно улучшат настоящую ситуацию и подавать, а также получать документы на регистрацию той или иной сделки станет намного проще и быстрее. В любом случае, не стоит думать, что подготовка комплекта документов для проведения регистрации долгосрочного договора аренды или договора купли-продажи нежилой недвижимости и их подача по назначению это очень сложное дело.

Оно вполне по силам грамотному, внимательному и ответственному исполнителю.

  1. , ведущий юрист юридической компании

В каждом пакете по три онлайн-курса от Центра-онлайн обучения «Клерка». Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.