Отвечает ли риелтор за налоговую



Отвечает ли риелтор за налоговую

Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду


Об этом гласит Федеральный Закон от 24.07.2009 года « О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» ИП уплачивают за себя взносы на пенсионное страхование и на ОМС (обязательное медицинское страхование). Страховые взносы – это фиксированный платеж, не зависящий от суммы доходов, а зависящий от ставки МРОТ за отчетный налоговый период.

(№ 212 ФЗ РФ ч.12,13,ст.2) Минимальная ставка размера оплаты труда на 2013 год определена в размере 5 205 рублей.

ПФР (тариф 26%) 2 х 5205 руб.х 26% х12 мес = 32 479,20 рублей ФФОМС (тариф 5.1) 2 х 5205 х 5.1х12 = 3 185,46 ИТОГО: 35 664.66 рубля составят страховые взносы в 2013 году. Для сравнения в 2012 году это составляло 17208 рублей.

МРОТ 4611 рублей.

Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных

К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:

  1. НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате. обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.
  2. упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;

Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости

Должен ли риэлтор обеспечивать юридическую чистоту сделки?

Мера ответственности риэлтора в соответствии с действующей в настоящий момент системой добровольной сертификации определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством (п.

5.8 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). А гражданско-правовое законодательство, напомним, устанавливает приоритет положений договора, которым в том числе можно снизить предусмотренный законом размер подлежащих возмещению убытков (ч.

1 ст. 15 ГК РФ). Вместе с тем определенными системой сертификации стандартами, с одной стороны, предусмотрено, что профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована или его обязательства по возмещению клиенту ущерба должны быть обеспечены иным способом (п. 6. 3 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ).

Но с другой стороны, предоставляя риэлтору возможность не страховать его ответственность, документ не определяет ни перечень «иных способов», которыми клиенту может быть возмещен ущерб, ни минимальный предел самой ответственности. Более того, стандарты не содержат конкретных условий оказания риэлторских услуг – следовательно, их риэлтор также определяет самостоятельно при составлении договора. То есть посредники несут ответственность исходя в основном из условий разработанного ими же договора.

Никаких дополнительных гарантий соблюдения прав клиентов в системе сертификации нет.

А учитывая добровольный характер самой сертификации, получается, что действенных мер, определяющих профессиональную ответственность риэлторов, на сегодняшний день явно недостаточно.

На нынешнем рынке недвижимости, по мнению Лидии Михеевой, нет того, что называют гарантиями права собственности. Но виноват ли риэлтор, если он не может с уверенностью гарантировать клиенту, что сделка состоится, переход права собственности будет зарегистрирован и, главное, государственная регистрация не будет позже подвергнута сомнению? И кто должен нести ответственность в том случае, если в последствии право собственности будет оспорено?

В мировой практике, по словам к.

ю. н, профессора Российской школы частного права, партнера юридической компании «Пепеляев Групп» Романа Бевзенко, есть три модели предоставления клиентам, приобретающим недвижимость, гарантий того, что они получат должное возмещение при возникновении проблем с правом собственности. Ответственность несет нотариус (через страховые фонды, личное имущество и т. д.). Для этого должна быть установлена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью.

Единственный минус для клиентов – достаточно высокие нотариальные сборы. Ответственность несет регистрационный орган. Если у покупателя забирают недвижимость, то регистратор, который вносил запись о предыдущем собственнике, выплачивает ему все, что он потерял, – независимо от вины.

Оборотной стороной этой формы является крайне высокая пошлина, которую нужно заплатить при обращении к регистратору (как правило, от 5% до 15% от стоимости сделки).

«Система проста – нет никаких нотариусов, есть только регистратор, который собирает большие фонды из больших пошлин, а из них впоследствии и выплачивается возмещение»

, – делится Роман Бевзенко. Ответственность несет страховщик.

В данном случае, заключая сделку, покупатель оформляет страховку. Таким образом, если в дальнейшем у него возникают проблемы с правом собственности на недвижимость, он получает страховое возмещение. Однако в России на данный момент не работает ни одна из приведенных моделей. Обязательной нотариальной формы для подобных сделок, напоминает Бевзенко, у нас нет.
Обязательной нотариальной формы для подобных сделок, напоминает Бевзенко, у нас нет.

Регистратор также перед клиентом не отвечает. Определенная законом ответственность регистратора действует только при наличии вины, то есть когда регистратор видел порок в сделке, но тем не менее произвел запись (п.

2 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

).

При этом доказать наличие такой вины, считает эксперт, просто невозможно. Не работает у нас в полной мере и система страхования.

«Закон о риэлторской деятельности в принципе не может приниматься, пока не будет решено, кто отвечает за чистоту сделки – Росреестр, нотариус, риэлтор или сам клиент, которому в этом случае следует страховать риск утраты права собственности»

, – убеждена Лидия Михеева. При этом, по мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира Каплинского, риэлтор вообще должен быть исключен из этой цепочки. «Риэлтор не может обеспечивать чистоту сделки, поскольку у него и доступа к этим данным нет.

Он не является оформителем сделки, и лишь подыскивает выгодные предложения для клиента, правильно информирует его о цене, проводит анализ рынка недвижимости, ведет переговоры», – заключает он. «Не нужно смешивать две важные фигуры при сделках с недвижимостью – фигуру фактического помощника и фигуру юридического помощника. Место риэлтора – это фактический помощник.

Не хочет заниматься покупатель поиском по объявлению, нанял риэлтора, который подыскивает ему вариант, приводит его туда и показывает», – соглашается Роман Бевзенко. Неправильно создавать для риэлтора функцию юридического помощника, по крайней мере до тех пор, пока в действующем законодательстве не появится требование об обязательном наличии у него юридического образования, убежден эксперт.

А пока обязанность риэлтора отвечать за юридическую чистоту сделки законом не установлена, выходом из данной ситуации может стать обращение к нотариусу.

«Некоторые юристы утверждают, что нотариальная форма сделки избавляет от многих рисков, поскольку нотариус обязан проверить право- и дееспособности сторон сделки, ее содержание, убедиться в том, что объект, который переходит от одного лица к другому, действительно принадлежат отчуждателю»

, – уточняет Лидия Михеева. Тем более, что законом предусмотрена обязанность нотариуса предварительно обращаться в Росреестр с тем, чтобы получить все необходимые сведения (ст.

47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

DimaBaranow/DepositphotosПосле отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту.

Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в .Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете.

Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты.

Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т.

п. Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.
п. Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т.

д.В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно. Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис. Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены.

Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора.

Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура. Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости. Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения.

И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы.

Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту.

И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример. Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее.

Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений. Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара». Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно).

Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор.

В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п. Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке. Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости. К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами. При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку.

Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше.

Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило». По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т.

д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.Второй.

Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Сколько платит налога частный риэлтор

  1. Работать по договору и платить от 3 до 6% от совершенной сделки.
  2. Частный риэлтор может работать в качестве наемного работника в агентстве, тогда все платежи за него вносит работодатель.
  3. Оформится как ИП, и платить налоги согласно выбранной форме налогообложения – фиксированные взносы или УСН.

Теперь рассмотрим подробней, если риэлтор ИП, то при выборе системы УСН, он платит 6% от прибыли или 15%, кроме того выплаты в социальные фонды.

Если была выбрана система фиксированного взноса, то сумма составляет 1% от суммы 300 тыс. и более. В итоге, средняя сумма налога у риэлтора составляет 32 тыс. годовых. При этом не важно, получал ли он прибыль в течение года. Риэлторы же, работающие по договору чаще всего указывают фиксированные цены за услуги и вот почему.
Риэлторы же, работающие по договору чаще всего указывают фиксированные цены за услуги и вот почему. Если риэлтор укажет сумму сделки в договоре и заплатит за нее положенных 13%, то тем самым вынудит такую же сумму платить собственника квартиры.

Именно поэтому проще указать в договоре оказание услуг подбора или консультации на различные суммы.

Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Как продавать квартиры риэлтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта?

Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).

В итоге, частный риэлтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки. Поэтому в реальности так делать никто не будет.

Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей. По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг риэлтора по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки. По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов риэлтор отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо.
По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов риэлтор отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо.

по той же схеме отчитывается риэлторская компания.

Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:

  1. вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
  2. как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
  3. только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.

Стереотипы о рынке недвижимости

Многие СМИ, которые выражают интересы крупных игроков рынка недвижимости, обрушивают на людей потоки агитации, убеждая население в том, что риэлторское агентство является своеобразным суперменом, решающим любые жилищные проблемы.

Однако реальность несколько суровее красивой картинки, которую рисуют СМИ про ответственность риэлтора и т.д.

Есть множество случаев, когда суд по истечении определенного срока признавал сделку недействительной, тем самым причиняя убытки и истцу, и ответчику, а иногда даже целым группам лиц (покупателей и продавцов). К тому же возврат денег, а также механизм обратного восстановления собственности – это крайне сложные процедуры, часто приводящие к неудовлетворительным результатам. В итоге пострадавшим приходится искать компромиссы, попутно неся дополнительные затраты.

Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте.

Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки.

Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости, организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д.

Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона. Многие большие агентства недвижимости в погоне за клиентами начали выпускать различные «сертификаты» и «гарантийные обязательства», и предлагать их клиентам.

Агентства утверждают, что эти документы дают 100% гарантию по сделке, однако достаточно проанализировать любой такой «сертификат», и все сложности по получению денежного возмещения станут очевидными.

Причина в том, что агентства с самого начала не принимает никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не выступает гарантом по сделкам. Главная задача любого агентства – посреднические услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции служат просто для привлечения клиентов.

Как видно, обман риэлтора – не такая уж и редкая ситуация и есть способы не платить риэлтору.

Проверка и установление фактических и технических характеристик объекта недвижимости (дома, участка, квартиры, комнаты)

В эту процедуру входит посещение объекта недвижимости, проверка совпадения адреса фактического и адреса по документам, люди часто путают номера домов, например, номер дома 19/9- 25 и 19-9-25 – это абсолютно разные дома.

В первом случае читаем как угловой дом 19/9 ( по одной улице это дом 19, по другой это дом 9), квартира 25, во втором случае — это дом 19, корп.9, квартира 25. Корпус – это всегда отдельно стоящее здание.

В другом случае, в разных старых документах встречались разная нумерация дома и участка, на котором располагается этот дом. В этом случае необходимо привести в соответствие все документы путем обращения в местные архивы, вдруг когда-то было переименование улиц, надо увидеть Постановление Администрации об изменении адреса.

Проверить также необходимо совпадение площадей объектов недвижимости по документам и фактически, это можно увидеть, сравнивая технический паспорт и сам объект недвижимости. Часто люди и сами не знают, что до них еще были снесены перегородки, совмещены санузлы, сделаны скрытые перепланировки. В частных домах вообще почти всегда идут несовпадения по подсобным помещениям и хозпостройкам, на чертеже погреб есть, а фактически уже давно снес, это же касается колодцев, старых бань и сараев.

Все эти несовпадения не являются препятствием на проведение сделки купли-продажи в том случае, если покупателя это устраивает, он готов «закрыть глаза» и подписать договор купли-продажи с перечислением несуществующих построек, здесь, самое главное, чтобы в Приложении к нашему договору и в Акте приема передачи объекта недвижимости покупатель в письменном виде подтвердил свое согласие на покупку недвижимости в таком виде. Это необходимо на тот случай, если покупатель вдруг начнет процедуру возврата сделки и будет утверждать, что его обманули, не предупредили и скрыли всю правду. К сожалению, такие случаи в практике были у меня и у моих коллег тоже.

Господа, начинающие риэлторы, обратите особое внимание на куплю продажу земельных участков без межевания или с неустановленными границами по факту, в общем, без колышков.

Это может в дальнейшем привести к большим неприятностям для будущих владельцев, если они начнут устанавливать забор или строить дом не в своих границах.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры

В случае, если на судебном заседании выяснится, что риэлтор действовал недобросовестно (некомпетентно и неправомерно), что послужило причиной лишения прав покупателя на приобретаемую собственность (она была отнята по решению суда), то маклер обязан возместить полный размер суммы, уплаченной за жилье.

Чтобы довести дело до описанного результата, необходимо собрать доказательную базу, которая подтвердит что:

  1. вину риэлтора;
  2. наличие причинно-следственной связи между поступками посредника и убытком покупателя.
  3. риэлтор действовал вопреки закона, например, закона о Защите прав потребителей или ГК РФ; покупатель понес убыток (документы, подтверждающие это, например, решение суда об отчуждении приобретенной собственности);

Если вы не потрудитесь найти все из перечисленных выше обстоятельств, суд наверняка признает ваш иск неудовлетворенным и риэлтор избежит какой-либо ответственности. Перед тем, как обращаться в суд по гражданскому иску, можно попробовать получить постановление о привлечении риэлтора к административной ответственности и использовать его в качестве доказательства вины (см.

пункты выше). Как это сделать:

  1. если маклер злоупотребил вашим доверием или обманул вас и вы имеете неопровержимые доказательства этого (электронную переписку, договор и т.д.), то можете привлечь его к административной ответственности по с. 27.1 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 5 тыс. до 5-тикратного размера от суммы причиненного покупателю жилья ущерба.

Будьте готовы, что вам предстоит добиваться реагирования инстанций на ваше заявление, например, обратиться в прокуратуру, если ваше заявление не пример представитель полиции.

В практике так же используется возможность привлечь к ответственности риэлтора за чистоту сделки при покупке квартиры, путем возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ. Вам, как пострадавшему материально это никак не поможет, однако окажет стимулирующее действие на посредника, чтобы он вернул вам понесенные убытки.

Если вам откажут в возбуждении уголовного дела, вы в любой момент можете обратиться в прокуратуру, срок обжалования отказа в возбуждении дела не обозначен.

Есть вариант у покупателя застраховаться от описанных рисков и бегов по судам, например оформив страхование титула. Но вы взрослые и опытные люди и понимаете, что страховые компании созданы для извлечения прибыли. Читайте статью, где рассказывается, Ответственность риэлтора при продаже квартиры точно такая же, как при ее покупке, т.е.
Читайте статью, где рассказывается, Ответственность риэлтора при продаже квартиры точно такая же, как при ее покупке, т.е. вы можете привлечь риэлтора по перечисленным выше основаниям.

Как еще можно перестраховаться, если вы боитесь, что риэлтор не понесет ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке? Один из вариантов, провести сделку через нотариуса.

Да, вы заплатите довольно большую сумму за оформление, но нотариусы отвечают за свои ошибки своим имуществом или страховым фондом нотариусов, поэтому с них проще истребовать понесенные убытки. В последнее время говорят об ответственности регистраторов (сотрудников Росреестра), которые регистрируют переход права, но сначала надо доказать, что сотрудник знал о риске (ошибке) и допустил регистрацию. Второе, по закону, возмещение убытков возможно до суммы 10 млн.

рублей.

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем, и за все проблемные моменты и пороки права собственности несет ответственность продавец. С риелтором или риелторским агентством обычно заключается договор на оказание услуг.

Иногда агентство может предложить подписать договор комиссии. Документы, связанные с заключением сделок и их чистотой, проверяются специалистами в рамках именно этого договора, если в нем прямо прописано условие о проведении риелтором юридической экспертизы.

Когда такое условие было согласовано, наличие проблемы с объектом будет свидетельствовать о ненадлежащем качестве оказанной услуги и приведет к ответственности риелтора.

Если покупателем выступает физическое лицо, можно рассмотреть вариант с применением нормы закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I (далее — закон № 2300-I).

Ответственность риелтора при покупке квартиры тогда выразится в нормах п.

3 ст. 14 закона № 2300-I о возмещении имущественного вреда, причиненного недостатком услуги. Не исключены для частичной компенсации ущерба и варианты использования возможности страхования:

  1. страхование титула собственности на приобретаемый объект.
  2. добровольное страхование гражданской ответственности риелтора;

Эти виды защиты своих прав в случае расторжения сделки компенсируют все или часть потерь нового собственника, но не следует забывать, что при страховании гражданской ответственности риелтора сумма возмещения обычно не превышает размер его вознаграждения.

Станут ли риэлторы доносить на «серых» арендодателей?

Показать рекламные предложения / /

1162 19 апреля 2013 463 Власти столицы разработали Меморандум о сотрудничестве с риэлторами, который должен будет помочь увеличить собираемость налогов на рынке аренды.

Арендодатели опасаются, что таким образом чиновники хотят заставить риэлторов «сливать» информацию в компетентные органы. Впрочем, члены МАР уверяют, что они не собираются доносить на «серых» арендодателей, а лишь разъяснять им, почему нужно платить налоги. Кроме того, RealEstate.ru задал участникам рынка вопросы о том, зачем нужен Меморандум.

Какие цели преследуют власти его созданием?

И кто из риэлторов готов присоединиться к Меморандуму? ИСТОРИЯ ВОПРОСА Недавно Департамент экономической политики Москвы разработал Меморандум о сотрудничестве в сфере формирования цивилизованного рынка аренды жилья, к которому присоединилась Московская ассоциации риэлторов (МАР) и еще около 80 компаний. Основная цель этой работы – заставить арендодателей выйти из тени и платить налоги за сдачу жилья в аренду.

В Меморандуме сказано, что правительство Москвы будет оказывать помощь

«риэлторским организациям и их объединениям в обмене информацией»

, «в обсуждении и продвижении инициатив в части изменения и совершенствования законодательства», а также «содействовать по вопросам взаимоотношений с органами правопорядка и налоговыми органами в части создания цивилизованного рынка аренды». Компании смогут присоединиться к меморандуму, направив заявку в департамент экономической политики. Ведомство в течение 30 рабочих дней рассмотрит их предложение.

Список компаний, которые согласятся сотрудничать с властями, будет доступен на официальном сайте профильного департамента. Некоторых экспертов смутил п.

3.2. настоящего Меморандума, в котором сказано, что агентства недвижимости

«участвуют в организации совместных с Правительством Москвы мероприятий, направленных на формирование цивилизованного рынка аренды жилья, в деятельности комиссий, рабочих групп, иных консультативных, экспертных и прочих органов, создаваемых Департаментом экономической политики и развития города Москвы, в целях создания цивилизованного рынка аренды жилья, и в информационной поддержке целей настоящего Меморандума в СМИ»

. Поползли слухи, что таким образом риэлторов хотят обязать передавать информацию о своих клиентах в налоговую инспекцию.

КОММЕНТАРИЙ ВЛАСТЕЙ Однако в пресс-службе Департамента экономической политики города корреспонденту Realestate.ru эту информацию опровергли, пояснив, что

«речь не идет о предоставлении риэлторами данных об участниках сделок по найму жилья и у присоединившихся к Меморандуму профессиональных объединений таких обязанностей не возникает»

. Кроме того, по словам представителя ведомства, основная роль риэлторов в этом направлении – вести работу по обеспечению населения правовой информацией.

«На теневом рынке аренды жилья достаточно много нарушений, и пострадавшей стороной бывают как арендатор, так и арендодатель, – пояснили Realestate.ru в Департаменте. – Договор может защитить каждого участника сделки, но не составляется по причине правовой безграмотности. Риэлторы могут помочь правильно составить договор и сообщить участникам сделки о возникших правах и обязанностях, в том числе и налоговых.

Многие жители не обладают знаниями о сумме, сроках и порядке уплаты налога.

Многие даже не знают о том, что у них возникают налоговые обязательства.

Например, есть граждане, которые считают, что правительство придумало какой-то новый налоговый сбор на сдачу квартиры в аренду. Тем не менее, НДФЛ – не новый налог, его уплата обязательна с любого дохода физических лиц.

Таким образом, правительство Москвы рассчитывает, что риэлторы, в рамках своей деятельности, смогут оказывать консультационную поддержку жителям города. Это касается и помощи в правильном составлению договора, и разъяснений о необходимости, порядке и сроке уплаты НДФЛ, а также оказание помощи гражданам в составлении налоговой декларации».

КОММЕНТАРИЙ МАР В свою очередь, представители МАР рассказали в эфире радиостанции Москва FM, что они планируют подготовить типовые договоры аренды для физических и юридических лиц, прописав в них все основные права и обязанности сторон с целью их дальнейшей защиты. Затем эти документы будут представлены в Правительство для того, чтобы принять их, как официальные документы с возможностью дальнейшей регистрации договоров аренды. Однако стоит отметить, что в сегменте экономкласса арендодателей, желающих «выйти из тени», по-прежнему немного.

И основная проблема в том, что люди не понимают, почему они должны платить 13 % государству за то, что сдают в аренду свое собственное жилье. Мало того, многих пугают трудности, связанные с официальным оформлением договора, а также с составлением и сдачей декларации. Но самое главное: ни у кого в стране нет толком четкого понимания почему платить налоги выгодно.

Ведь если в цивилизованных странах в споре с госорганами аргумент «честный налогоплательщик» звучит оправданно и логично, то в России – это заявление на практике не дает никому никаких преимуществ. Готовы ли риэлторы присоединиться к очередной правительственной инициативе по созданию цивилизованного рынка аренды?

Кому, кроме властей, пойдет на пользу создание Меморандума и участие риэлторов в нем? И почему эта мера может оказаться бесполезной?

«Риэлторы не будут доносить на «серых» арендодателей» Константин Апрелев, президент АН «САВВА», вице-президент РГР, член МАР: — Никто из риэлторов, согласившихся сотрудничать с властями в рамках этого Меморандума, не будет сливать никакую информацию, так как здравый смысл подсказывает, что риэлторы, сливающие информацию попросту потеряют всех своих клиентов, а рынок еще больше уйдет в тень.

К тому же, Меморандум никого не обязывает передавать такую информацию, он всего лишь обязывает их вести разъяснительную работу среди своих клиентов по поводу того, почему важно платить налоги.

«Люди боятся процедуры уплаты налогов» Мария Баскова, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья»: — Пообщавшись с собственниками квартир, которые планируют сдавать свое жилье в аренду, складывается впечатление, что они не столько не хотят платить налоги, сколько боятся самой процедуры их уплаты.

Поэтому одним из главных моментов перехода к цивилизованному рынку аренды является предоставление информационно-методической поддержки собственникам, сдающим и планирующим сдачу своих квартир по вопросам налогообложения. Разъяснять необходимость и порядок, и сроки уплаты налога на доходы физических лиц, а так же помогать в составлении налоговых деклараций. Эффективный переход к цивилизованному рынку аренды возможен с четко прописанной законодательной базой и с закрепленными правовыми основами.

Думаю, что сначала будут определенные проблемы в реализации меморандума. Нужно время, чтобы привыкнуть.

И этот фактор очень значимый. Наша компания пока не решила присоединяться к Меморандуму или нет. Данный вопрос находится на обсуждении.

«Меморандум – это очередная демагогия!» Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty: — Присоединяться к таким меморандумам мы не планируем, так как я считаю все это очередной демагогией.

В сегменте экономкласса собственники квартир, как правило, довольно небогатые люди, которые считают каждую копейку, поэтому платить налоги в размере 13 % они не будут. И какие бы меморандумы и объединения не создавались, собираемость налогов это не повысит.

Если риэлтор будет говорить собственнику, что будет сдавать его квартиру только при условии оплаты налогов и заключения официального договора с клиентом, то 99 % собственников попросту пойдут к менее придирчивому брокеру, который окажет ему ту же самую услугу.

В данном случае риэлтор ничего не решает, потому что клиент всегда прав.

И я уверен, что ни одно агентство из числа присоединившихся к меморандуму, не откажется заработать быстрые деньги и сдать квартиру «в черную».

Более того, агентства и сами далеко не всегда отражают все сделки в своих отчетах. И я не думаю, что все 80 агентств, присоединившихся к Меморандуму, вдруг изменят принципы своей работы, и добровольно будут терять деньги и позиции на рынке, отказываясь от сотрудничества с собственниками, которые не хотят платить налоги. Создается просто иллюзия деятельности, которая не приведет ни к росту собираемости налогов, ни к изменению рынка аренды.

На мой взгляд, куда эффективнее сработало бы снижение налогов для арендодателей до 3 – 5 %. Впрочем, даже эта мера не станет абсолютной панацеей, потому что в России налоги платить не любят в принципе. Особенно, это касается нижнего сегмента рынка, где собственники часто живут только на получаемые от сдачи в аренду жилья деньги.

И для них даже 2 тыс. рублей – это существенные деньги.

А значит, цивилизованный рынок аренды сформируется у нас либо очень нескоро, либо вообще никогда.

«Проблема уплаты налогов – это сфера отношений госорганов и гражданина»

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»: — Мы рассматриваем возможность присоединиться к Меморандуму, поскольку наша компания всегда стремилась к цивилизованному рынку аренды. Окончательное решение мы сможем принять, когда правительственная инициатива начнет претворяться в жизнь. Присоединение к Меморандуму не является самоцелью, главное, сможет ли предлагаемый комплекс мер стать действенным инструментом, который сделает рынок аренды более прозрачным и понятным.

Отмечу, что проблема уплаты налогов – сфера отношений государственных органов и гражданина. Риэлторские компании оказывают посреднические услуги по подбору объекта недвижимости и помощь в оформлении договора между участниками сделки, а разоблачение неплательщиков относится к компетенции других служб. Мы только информируем граждан о системе налогообложения, порядке уплаты налогов и оформления налоговой декларации.

По сравнению с прошлым годом количество законопослушных налогоплательщиков в сфере аренды жилья увеличилось почти в 2 раза. Привлечение риэлторских компаний к разъяснительно-методической работе с населением по вопросам налогообложения, а также к процессу изменения и совершенствования текущего законодательства, регулирующего рынок аренды жилья – это положительная тенденция, которую необходимо развивать. Содействие Правительства в деятельности риэлторских компаний способствует формированию цивилизованного рынка аренды и увеличению количества граждан, «обеляющих» свои доходы от сдачи квартиры в аренду.

«Регистрация договора аренды снижает риски обеих сторон»

Ксения Орлова, руководитель проекта VERTICAL (NAI Becar): — «Серый» рынок аренды удерживает из городского бюджета значительные средства. По оценкам специалистов NAI Becar, в Москве бюджет не дополучает около 5,4 млрд. рублей ежегодно, в Санкт-Петербурге – 400,5 млн рублей.

В «выходе из тени» для граждан тоже есть свои преимущества.

Так, официальная регистрация договора позволяет избежать целого ряда рисков. Для собственника это означает сохранность его имущества и самой квартиры, отсутствие риска по ведению нелегального бизнеса в его квартире.

Арендатор же избегает риска «двойной» сдачи в аренду, а также может не беспокоиться за безопасность и прозрачность сделки, что особенно важно для людей, приезжающих из других городов и не ориентирующихся на рынке.

«Дисциплинировать налогоплательщиков нужно не только путем ужесточения ответственности»

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне»: — На сегодняшний день к выявлению случаев нелегальной аренды уже подключены соседи, управляющие компании, ТСЖ, участковые, теперь к решению данной проблемы предлагают присоединиться агентствам недвижимости. Согласно инициативе Департамента экономической политики Москвы риэлторские организации должны вести разъяснительную работу по вопросам заключения равноправного договора аренды между арендодателем и нанимателем жилья, по вопросам налогообложения доходов, получаемых от сдачи квартир в аренду, и разместить соответствующие информационные материалы на своих сайтах.

Также риэлторы вносят предложения в департамент по изменению и совершенствованию законодательства, регулирующего рынок аренды жилья. Что касается эффективности Меморандума на практике, то для этого понадобится определенное время.

Дисциплинировать налогоплательщиков нужно не только путем ужесточения ответственности, в том числе и уголовной, необходимо дать людям почувствовать, что налоги идут в социальную сферу, на благо населения. Компания МИЦ-Недвижимость не занимается арендой квартир. Тем не менее, «МИЦ-Недвижимость» входит в состав Московской ассоциации риэлторов и поддерживает подобного рода инициативы, направленные на создание цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране.

Более того, Наталья Соломонова, гендиректор «МИЦ – Недвижимость», является членом рабочей группы по взаимодействию МАР с Правительством Москвы и активно участвует в разъяснительной работе по этому вопросу.

Со спикерами беседовала Мария Лукина Следите за новостями Показать рекламные предложения

Продажа некачественного товара

Прежде всего нужно помнить, что риелтор – это не собственник квартиры (товара), а всего лишь посредник в выборе подходящего недвижимого имущества, и у него весьма неопределенный круг обязательств перед клиентом. Зачастую жалобы на работу подобного специалиста будут тщетны.

За продажу некачественного товара (в нашем случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник – продавец. Именно он скрыл дефекты объекта. И к тому же, продав свою собственность, предыдущий владелец мог не знать о таковых проблемах.

В целом правила купли-продажи жилой недвижимости занимают особое место в российском законодательстве.