Покупка земельных участков на торгах что нужно знать



Покупка земельных участков на торгах что нужно знать

Земельный участок через аукцион: дешево сначала, но дорого потом?


Показать рекламные предложения / /

65875 09 октября 2012 81 Если вы решили обзавестись землей, то ее можно приобрести разными путями: купить у частного лица, у юрлица, в коттеджном поселке, а можно и через аукцион. Периодически наше государство или муниципалитеты продают участки через свои аукционы, зачастую, такое предложение оказывается дешевле рыночной стоимости.

Но… здесь есть много подводных камней, которые Realestate.ru решил поднять на поверхность. Если вы решили обзавестись землей, то ее можно приобрести разными путями: купить у частного лица, у юрлица, в коттеджном поселке, а можно и через аукцион. Периодически наше государство или муниципалитеты продают участки через свои аукционы, зачастую, такое предложение оказывается дешевле рыночной стоимости.

Но… здесь есть много подводных камней, которые Realestate.ru решил поднять на поверхность.

Законодательная основа Участки, которые мы с вами можем использовать под строительство дачного дома, относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Соответственно на них распространяются общие положения для торгов землями сельскохозяйственного назначения. Правовое регулирование земельных торгов осуществляется рядом документов: Земельным кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г.

№808, ст.10 ФЗ «101-ФЗ от 24.07.2002 г.

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

. По словам Анны Гирман, адвоката областной коллегии адвокатов города Одинцово, при проведении земельных торгов организатором выступают исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления.

«При продаже земельных участков находящихся в федеральной собственности – это отделения Российского фонда федерального имущества, — уточнила она. Также организатором торгов может выступать специализированная организация по договору с указанными органами». Как формируется цена? Никто не ограничивает собственника, в данном случае государство, в формировании первоначальной стоимости участка.

«Впрочем, — по словам Анны Гирман, — при выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 обязывает Росимущество определять начальную стоимость участка или начальный размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика»

.

Порядок проведения торгов: • Принятие решения о проведении торгов; • Публикация извещения о проведении торгов в СМИ; • Принятие заявок от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок; • Рассмотрение заявок и документов претендентов, установление факта поступления задатков от претендентов, принятие решения о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске, оформление протокола о признании претендентов участниками торгов; • Проведение торгов в месте, в день и час, указанных в извещении; • Оформление результатов торгов протоколом; • Публикация информации о результатах торгов, в тех же СМИ, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов; • Заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Где искать информацию о торгах?

По словам Анны Гирман, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения: • форму торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы; • срок принятия решения об отказе в проведении торгов; • предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные данные позволяющие индивидуализировать земельный участок; • наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; • наименование организатора торгов; • начальную цену предмета торгов или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления; • форму заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах; • условия конкурса; • место, дату, время и порядок определения участников торгов; • место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов; • срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка; • дату, время и порядок осмотра земельного участка на местности; • проект договора купли-продажи или аренды земельного участка; • сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку. Между тем, по словам генерального директора Группы Компаний «Земер» Ильи Терентьева, найти информацию по предстоящим аукционам достаточно трудно. «Надо точно знать, где и как искать объявления о торгах, — рассказал он RealEstate.ru.

– Например, организатор может разместить информацию в областной газете среди прочих объявлений, напечатав ее мелким шрифтом, так что простой обыватель даже и не обратит внимание на эту информацию».

Часто информация о торгах вывешивается на сайтах местных администраций, если участки находятся в муниципальной собственности. Также есть общероссийская торговая площадка, где также можно присмотреть интересное предложение.

Речь идет о torgi.gov.ru. Там, конечно же, есть участки на территории Московской области и, скорее всего, земли в Новой Москве еще под видом Москоской области. Потому что столичный департамент земельных ресурсов пока еще не внес в свой

«Перечень земельных участков по административным округам для реализации на торгах в 2012 году»

новые округа – Новомосковский и Троицкий.

А перечень находится здесь: dzr.mos.ru/zemelnye_aukciony/list/.

Кроме того, можно следить за сайтами территориальных управлений Росимущества. В частности, если речь идет о госземлях, реализуемых в Подмосковье, то имеет смысл периодически заглядывать на данный ресурс: tu-rosim-mo.ru, в раздел «Аукционы». Извещение об отмене в проведении торгов публикуется также в газетах и на электронных торговых площадках не позднее 5 дней со дня принятия этого решения в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.
Извещение об отмене в проведении торгов публикуется также в газетах и на электронных торговых площадках не позднее 5 дней со дня принятия этого решения в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.

Необходимые документы Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя): заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка для подтверждения перечисления претендентом задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков (или права на заключение договоров аренды таких земельных участков) и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.Прежде чем составляется заявка и опись документов в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой у претендента. Перечень документов является открытым, организатор аукциона имеет право требовать любой список документов по каждому конкретному участку. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность.

В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.

После чего заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов.

На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов.

Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов. Ограничения Есть категории лиц, которые к торгам не допускаются: : • иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, если в их в уставном (складочном) капитале содержится доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, которая превышает 50 %.

Такие лица и компании могут только арендовать госземлю; • лица, представившие неправильно оформленные документы или не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы); • лицо, не уполномоченное претендентом на осуществление таких действий; • если претенденты не подтвердили поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов. Проведение аукциона Торги проводятся в указанном в извещении месте, в соответствующие день и час.

Аукцион, начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» («шаг аукциона» устанавливается в размере от 1-5% от начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона) и порядка проведения аукциона.

После чего участникам выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы. Если аукцион на повышение цены (а видов торгов довольно много), то каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на «шаг аукциона». После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет.

Затем называется следующую цену.

При отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену три раза. Если после этого ни один из участников не поднял билет, аукцион завершается.

Победителем признается тот участник, номер билета которого был назван аукционистом последним. После торгов Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов.

Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе указываются: • регистрационный номер предмета торгов; • местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок; • предложения участников торгов; • имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина); • цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы; • срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа); • порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы. Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их. Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Несостоявшиеся аукционы Торги признаются несостоявшимися, если в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы, не поднял билет; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить «шаг аукциона» не более чем на 15% без проведения повторной оценки.

В чем подвох? На первый взгляд, плюсом приобретения земельного участка у власти является относительно невысокая цена. По словам Ильи Терентьева, стоимость может быть ниже рыночной примерно в три раза. Однако не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

«Найти качественный земельный участок, пригодный для строительства, не так просто, — уточнил он, — иногда на открытые торги выставляются участки, которые потребуют существенных денежных вливания для их освоения»

.

Быть осторожнее с приобретением земли через аукционы советует и участник рынка недвижимости, пожелавший остаться неназванным.

Так, по словам анонима, на открытые торги обычно выбрасывают неликвидные земли, с какими-лбио проблемами.

«Хорошие земли разыгрываются на закрытых аукционах, — добавил он, — да и то в этом случае заранее известно, кому достанется участок»

.

Мария Матвеева Следите за новостями Показать рекламные предложения

Должна ли администрация спрашивать согласие жильцов перед продажей земельного участка под коммерцию

Если земельный участок, который куплен у администрации под определенную цель, например — аптеки, то никакого согласия жильцов соседнего дома не требуется.

Строительство должно осуществляться в рамках правил землепользования и застройки и, скорее всего, соседний многоквартирный дом находится в территориальной зоне Ж2 или Ж3. Указанные зоны предполагают строительство зданий сооружений не только жилого, но и социального комплекса к примеру магазинов, школ, аптек и т.д.Согласно действующего гражданского, земельного, градостроительного законодательства (норм достаточно много перечислять все не буду) собственник земельного участка (администрация) вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом любым не запрещенным законом способом, к примеру — продать. Если строительство аптеки будет в рамках закона, то никаких иных согласий кроме установленных градостроительным законодательством в виде выдачи разрешения на строительство не потребуется.

Политика приватности

Используя данный ресурс, вы тем самым соглашаетесь с действующими принципами политики приватности, а именно: любой желающий может подписаться на бесплатную обучающую рассылку.

Все собранные сведения при оформлении подписки (имя, адрес электронной почты, технические данные) разглашению не подлежат.

TORGI-BLOG.COM гарантирует конфиденциальность предоставленных пользователями сведений и обязуется не передавать их третьим лицам.

Исключением может быть согласие пользователя, либо случай, предусмотренный действующим законодательством. Закрыть Посмотрите одно видео и узнайте: 3 простых шага, как начать зарабатывать на аукционах по банкротству, скупая объекты за 5-10% от их реальной стоимости!

(Без специального образования и начального капитала)

Шаг 2. Проверить объект

Не стоит обольщаться… если объект недвижимости продаёт (передаёт в аренду) государство, это вовсе не значит, что всё пройдёт безупречно.

Чиновник готовит документы на сделку в «кабинетном режиме» и почти никогда не проверяет, соответствует ли написанное в бумагах реальному положению вещей. Наталья Михайлюкова юрист Российской Гильдии риэлторов Был, например, случай, когда человек купил через торги МУГИСО участок, на котором оказались две незарегистрированные постройки.
Наталья Михайлюкова юрист Российской Гильдии риэлторов Был, например, случай, когда человек купил через торги МУГИСО участок, на котором оказались две незарегистрированные постройки.

На них стали претендовать муниципальные власти. То есть человек мог потерять часть своей земли, на которой находились постройки. Свои права собственник с трудом смог отстоять.

Часто в документах на торгуемые участки нет информации об ограничениях на использование земли. Участок может заходить в санитарно-защитную зону или в зону с особым режимом использования, соответственно, на нём нельзя строить жилой дом или дом можно разместить только в определённой части участка. Или ещё ситуация из жизни – гражданин купил участок, на который по бумагам имелся подъезд с трёх сторон.

На деле с одной стороны оказался забор, а с двух других – газовая труба. Чтобы организовать въезд на участок и начать стройку, человеку надо было согласовать с газовщиками переделку газопровода, а это потребует времени и денег.

Даже местоположение участка на местности перед участием в торгах лучше проверить. Для этого можно воспользоваться Публичной кадастровой картой, с её помощью уточнить «привязку» границ участка к ориентирам, после чего выехать на местность. Теоретически продаваемый на торгах участок должен быть оконтурен межевыми знаками (столбиками или просто ямками), но даже если межевых знаков нет, с помощью кадастровой карты можно понять, как участок «лежит» на местности.

Теоретически продаваемый на торгах участок должен быть оконтурен межевыми знаками (столбиками или просто ямками), но даже если межевых знаков нет, с помощью кадастровой карты можно понять, как участок «лежит» на местности. При его осмотре надо убедиться, что на участке нет оврагов, болотин, и других помех для строительства дома и обустройства территории.

Рекомендуем прочесть:  Наследство если умер брат

Известны случаи, когда люди зимой покупали землю на торгах, а весной убеждались, что для жизни эти земли плохо подходят. Владимир Воронов юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» В ходе осмотра участка нелишне обратить внимание на окружение.

Был случай – на аукционе продавалось право аренды на два участка, расположенные в границах коттеджного посёлка «Ключевской», рядом с ЕКАД.

Стартовая цена аренды – 70 тыс. в год за участок. Это нормально для таких объектов.

Когда потенциальный покупатель осматривал участки, он подошёл к председателю садового кооператива, организованного в «Ключевском», и тот сказал, что вступление в кооператив обойдётся в 1,5 млн руб, иначе новым владельцам участков не позволят пользоваться инженерными сетями посёлка – дорогами, ЛЭП. Человек отказался от покупки. Но позже стало известно, что эти участки нашли своих покупателей, ну а те получили вместе с землёй массу проблем.

Кто организует аукцион

Занимается организацией аукционов представители комитета управления муниципального имущества. Организатор определяет время, а также место, где будет проводиться аукцион, определяет порядок проведения. Извещение о том, что аукцион будет проведен размещается за 30 дней, которые размещаются в печатных издания и на официальных сайтах муниципального района.

Прекращение приема заявок организаторами начинается за 5 дней до начала аукциона.

У организатора есть право отказаться от проведения аукциона не менее чем за 15 дней до определенной ранее даты. Извещение о том, что аукцион по реализации проводиться не будет размещается на сайте муниципального образования, а также в печатных изданиях. Следует отметить, что организатор обязан разместить в течение 3 дней извещение о отмене проведения аукциона по реализации земельного участка.

Размещается данное объявление на сайте муниципального образования, а также организатор должен лично известить участников в течение 3 дней.

Покупка «казенной» земли в три (четыре) шага

Муниципалитеты и министерство по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО) реализуют земельные участки через аукционы по двум схемам. В первом случае на продажу выставляется сам участок, и победитель торгов получает его в собственность.

Во втором случае на торги выставляется право на заключение договора аренды участка.

Именно участие в «арендных» аукционах позволяет (после возведения на ней дома) получить землю в собственность по цене ощутимо ниже рыночной.

Однако, такая покупка требует гораздо больше телодвижений, чем приобретение земли (у частного владельца) или у . Кроме того, как уже говорилось, приобретение земли через аукцион — достаточно рискованное мероприятие.

Подробнее об аукционе

На торгах по аренде/продаже земли муниципалитет или федеральные органы власти предлагают гражданам или организациям выиграть возможность арендовать/купить земельный участок. Чтобы тот мог разыгрываться, он должен иметь:

  • Собственный кадастровый номер.
  • Возможность подключиться к коммуникационным системам (электричество, вода, газ и т. д.).
  • Разрешение на строительство капитальных зданий (если на земле будет строиться многоквартирный дом).
  • Определённый тип участка (ДНП, под ИЖС и т. д.).

Аукцион по продаже земельных участков позволяет предпринимателям и другим заинтересованным лицам купить землю дешевле, чем она стоила бы на рынке.

Мероприятие не проводится, когда число зарегистрированных участников меньше двух.

Зарегистрироваться для участия в торгах можно не позднее, чем за 5 дней до их старта. Поучаствовать могут не только граждане Российской Федерации, но и резиденты других государств, и даже лица, не имеющие гражданства.

Не могут участвовать в торгах, в соответствии с правилами, указанными в статье 38.1 ЗК РФ следующие категории лиц:

  1. не предоставившие документы, необходимые для участия в мероприятии (их список приведён ниже);
  2. юридические, информация о которых не включена в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
  3. обозначившие желание участвовать в торгах, но не внёсшие задаток в размере 10 процентов от его стартовой стоимости;
  4. те, которым законодательство запрещает покупать в собственность недвижимость;

Не допускаются к участию также и зарубежные компании, уставный капитал которых больше, чем наполовину принадлежит иностранцам.

Проведение торгов

Они проводятся в то время и в том месте, которые ранее были указаны в извещении. В начале мероприятия проводящее его лицо (аукционист) оглашает наиболее важную информацию, а именно:

  1. наименование предмета продажи;
  2. начальную цену;
  3. его основные характеристики;
  4. «шаг аукциона».

После этого все участники получают пронумерованные билеты.

Эти билет желающие могут поднимать каждый раз для увеличения цены участка (либо начальной, либо уже повышенной другими претендентами). При этом цена будет повышаться на величину шага аукциона.Если после очередного повышения не будет претендентов, готовых еще больше поднять цену, аукционист должен произнести ее три раза.

В том случае, если после этого никто так и не поднимет билет, победителем торгов будет признан тот участник, который делал это последним.

1. Каким образом можно узнать о торгах?

В газетах и сети интернет: на сайтах муниципального района, на общероссийской торговой площадке — не меньше, чем за месяц до проведения торгов, появляется объявление об аукционе.Это мероприятие позволяет приобрести земельные участки гораздо дешевле, чем на рынке. Однако, если надел без кадастрового номера, торги не состоятся, так как продаваемый участок должен быть полностью готов к использованию.Заявки на участие прекращают принимать за 5 дней до аукциона, отказаться от его проведения можно за 15 дней.

Организатор должен разместить информацию там же, где и давал объявление о его проведении, а также лично проинформировать участников об отмене мероприятия в течение 3-х дней.

Порядок оплаты покупки

Как упоминалось выше, задаток учитывается как часть оплаты выставленного на продажу объекта. Что же касается оставшейся суммы, то приобретение земельного участка через торги предусматривает ее уплату в порядке, который установлен договором купли-продажи. Участникам, которые проиграли аукцион, денежные средства возвращаются на указанный в заявке банковский р/с в трехдневный срок после завершения мероприятия.

Произведя расчеты, организатор обязан разместить уведомление о проведении торгов и их результаты. Закон отводит на это 1 месяц. Сведения должны быть опубликованы в тех же СМИ, в которых размещалось объявление о предстоящем аукционе.

Какие нужны документы

Для получения возможности участия в публичных торгах по приобретению прав на земельные участки. Заинтересованные лица должны предоставить определенный пакет документов. Перечень достаточно маленький.

В него входят следующие бумаги:

  1. гражданский паспорт Российской Федерации – предоставляется исключительно физическими лицами;
  2. заявление, сформированное по установленной форме, которое содержит в себе сведения о действующих реквизитах счета, по которым фактический организатор мероприятия переведет задаток, если претендент не сможет одержать победу;
  3. квитанция, подтверждающая факт того, что лицо, выступающее в качестве претендента, внесло задаток в полном размере.

Результат торгов. Какие документы получает победитель

По итогам торгов составляется протокол, один экземпляр которого сразу после подписания выдается победителю.

Протокол удостоверяет право победителя на заключение договора по итогам аукциона.

Информация об итогах торгов размещается также на ресурсах, где было опубликовано извещение. Организатор аукциона после подведения итогов составляет три экземпляра договора купли-продажи земельного участка.

Победитель должен подписать соглашения в течение 30 дней, иначе он будет считаться уклонившимся от заключения сделки.

Оплата участка в полном объеме производится после подписания договора купли-продажи. Без оплаты земля не будет передана покупателю по передаточному акту.

После оплаты составляется передаточный документ, затем стороны подают документы в Росреестр на покупателя на землю.