Прекращение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке



Прекращение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке

Судебное решение


Согласно правилам исполнительного производства, исковое заявление направляется в федеральный суд, расположенный по месту проживания ответчика. Если речь идет о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.

Допускается направление иска в инстанцию, расположенную по адресу жительства истца, но только при наличии малолетних детей, неудовлетворительном состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником. Когда участниками спора выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрением материалов будут заниматься арбитражные суды.

Правило касательно подсудности остается прежним, то есть ходатайство передается в суд, действующий в регионе регистрации ИП.

Взаимная договоренность о расторжении договора найма

В связи с тем, что довольно многие субъекты, вступающие в отношения по аренде, не всегда осознают наличие специфических условий аренды (найма) жилых помещений, остановимся отдельно на особенностях нормативного регулирования расторжения договора найма жилого помещения.

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Пунктом 4 ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Однако, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Важно отметить, что указанное касается именно договоров найма, заключенных с физическим лицом.

Если договор аренды заключен с юридическим лицом, допустимо включение в договор аренды дополнительных условий и оснований.

Мирным выходом из ситуации является «полюбовное» расторжение договора, для которого необходимо обоюдное согласие каждой из сторон правоотношений.

Иногда при расторжении по каким-либо причинам (как правило, со стороны владельца квартиры), предусмотрены соответствующие санкции.

При взаимной договоренности штрафы избегаются и не уплачиваются сторонами договора. Единственное и главное правило для подписания и правильного оформления сделок — форма, которая должна быть идентичной ранее оформленным договорным отношениям (в письменном виде). Если договор аренды прошёл этап регистрации в Росреестре, то расторжение также проходит регистрацию в соответствующем органе.

Если договор аренды прошёл этап регистрации в Росреестре, то расторжение также проходит регистрацию в соответствующем органе.

В содержании расторжения должны присутствовать реквизиты сторон, участвующих в составлении нового документа. Указывается место заключения, время, дата, количество экземпляров для каждой из сторон.

После заключения договора об окончании сделки, составляется акт приёма-передачи, в котором указывается состояние (износ) передаваемого имущества собственнику.

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта. Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  • Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  • Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.
  • Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Сроки рассмотрения дела

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, районные суды должны рассматривать подобные дела в течение двух месяцев. Дела в арбитражных судах ведутся в течение трехмесячного срока.Эти сроки считаются минимальными. Если по каким-то причинам стороны не могут явиться в суд, или для нормального исследования вопроса нужна дополнительная экспертиза, сроки сдвигаются.В отношении аренды жилья у арендатора есть больше возможностей расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Главное — письменно уведомить арендодателя о предстоящем выселении за три месяца до даты выезда.

Арендодатель сможет выселить жильца до окончания срока действия договора только в случае существенного нарушения последним условий соглашения о проживании.

Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?

Предназначение данного документа заключается в фиксировании факта прекращения аренды и указании на обстоятельства возврата имущества.

При стандартных условиях помещение возвращается без претензий, то есть его первоначальный вид был сохранен, все средства уплачены, задаток перечислен. Акт приема передачи является дополнением к соглашению о расторжении договора найма жилого помещения.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  • Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  • Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  • Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  • Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Скачайте

(17,9 KiB, 1 057 hits) (17,5 KiB, 1 136 hits) Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

  1. в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).
  2. после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
  3. собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
  4. квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;

Вопрос по теме

? Со студентом, 18 лет, заключен договор найма жилого помещения на срок 11 мес., в договоре прописано, что если расторжение договора досрочно, то наниматель обязуется возместить наймодателю месячную плату за проживание.

Может ли наймодатель обратиться в суд на студента, который находится на иждивении родителей? Взыскать с него задолженность, транспортные расходы и т.п. так как студент проживает в другом городе.

Читать ответы (1) 25. Заключили договор о найме квартиры на 11 месяцев, но в конце месяца собираемся съезжать. Договор не заверен нотариусом, наверху указано «SOS экстренная помощь риэлтора» и ссылка «http://vk.com/sosrielt64” и все.

Будут ли какие-либо проблемы от досрочного расторжения?

25.1. В вашем Договоре должно быть предусмотрен раздел «Расторжение Договора» в нем описан порядок расторжения по инициативе каждой из сторон, если такого раздела или пункта нет, то необходимо руководствоваться положениями ГК. Ст. 620 ГК: По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

И ст. 627 ГК РФ: По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Ст. 687 ГК РФ: 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 26. Сняли квартиру на длительный срок.

Имеется договор найма на 11 месяцев. Через месяц проживания с небольшим, хозяйка решила продать квартиру.

Она уверила нас, что новый собственник будет продолжать сдавать нам квартиру. Мы согласились, стали приходить риэлторы с покупателями, фотограф, мы никаким образом не препятствовали показу помещения. Проходит 2 недели и хозяйка сообщает по телефону, что дает нам 2 недели на переезд, т.к новый собственник передумал сдавать данное помещение.

Хотя в договоре есть пункт, что наймодатель обязуется не обменивать, не продавать и не совершать других действий, приводящих к перемене владельца помещения. Пункта о досрочном расторжении в связи с продажей нет.

Есть только пункт расторжения в силу форс-мажорных обстоятельств. Также имеется пункт, что в случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, договор может быть расторгнуть в суде общей юрисдикции. Можем ли мы продолжать проживать в данной квартире до решения суда, если таковое будет, либо до окончания срока действия договора?

26.1. Здравствуйте! Совершенно верно.

Данный вопрос будет разрешаться в судебном порядке.

Вы можете проживать в квартире до окончанию срока. 27. Я прожила в съемной квартире лишних 1,5 месяца в счет неустойки за досрочное расторжение (сумма неустойки по договору равна 1 месяцу 8000 руб) и в счет устранения недостатков и аварий статья 612 часть 1 (0,5 месяца — 4000 руб). Суд не зачел эти суммы за проживание.

Суд не зачел эти суммы за проживание. До суда прошло еще 0,5 месяца + 12 дней).

Суд определил мне и этот период оплатить, хотя я представила заказное письмо, в котором уведомляла о том, что квартира освобождена и хозяин может забрать ключи.

Рекомендуем прочесть:  Последовательное развитие бизнеса

Но хозяин намеренно не получал мои письма. Разве я в этом виновата? Еще мне присудили все коммунальные платежи по квитанциям ЖКХ на 6000 руб, хотя по договору коммунальные оплачивает хозяин, а я оплачивать должна только счетчики воды и электричества — всего на 700 руб. Итого за прожитые 1,5 месяца я должна 25000 руб, при оплате по договору 8000 руб/месяц.

Суд прошел за одно заседание — более 2-часов. На изначальное исковое я подала письменные возражения. Перед самым окончанием за 5 минут мне вручили заявление истца об увеличении требований (на эту сумму в 25000 руб).

Документ был плохо пропечатан — почти ничего не видно, я ничего уже не могла понять из-за усталости.

Я только сказала, что решение не может быть вынесено сегодня, т.к. у меня есть готовый встречный иск по взаимозачету.

Судья не посмотрела даже встречный иск и сказала, что не примет, что я могу подать только по общим правилам не как встречный. Я нахожусь в шоке. Что это вообще было?

Я делала все по закону: отправляла претензии и уведомления вовремя (по неисправностям и авариям), на которые хозяин квартиры не отвечал. Мы подписали договор найма и я заехала с разрешения хозяина раньше на 3 дня, чем датирован договор. Истец все время упирал на то, что решение расторгнуть договор он принял за 1 день до даты договора и приезжал с полицией выселить меня (такого заявления нет, а письмо о расторжении я получила во время действия договора).

Может в этом все дело? Что мне подавать в апелляции? 27.1. Здравствуйте, пишите в апелляционной жалобе свои доводы и с тем, что Вы не согласно с решением суда в полном объеме. Апелляционная жалоба подается в течении одного месяца.

28. Помогите пожалуйста! Несколько дней назад заключил долгосрочный договор найма жилого помещения собственником. Срок: Ровно один год. И вот уже сегодня собственник мне позвонил и сказал что хочет сдать квартиру подороже.

И до конца месяца потребовал освободить квартиру. В противном выгонит меня с вещами на улицу так как он сотрудник полиции. Я в шоке. Как мне быть? Я 2 месяца искал квартиру.

Потратил кучу денег на переезд и нервы. И теперь опять искать квартиру? Вот что написано в договоре относительно расторжения: 1.

Договор найма жилого помещения может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон. П. 1 ст. 450 ГК РФ. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию Нанимателя в соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ. 3.Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 687 ГК РФ.
3.Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 687 ГК РФ.

Помогите пожалуйста советом! 28.1. Откажитесь выезжать категорически, смените замки.

По возможности оборудуйте квартиру сигнализацией.

Не пускайте его в квартиру, если это не предусмотрено договором.

Вызывайте полицию по телефону каждый раз когда он будет пытаться туда войти против Вашей воли. Пообещайте наймодателю обратиться в управление собственной безопасности, прокуратуру, раз он пытается использовать свой статус в личных целях.

Если он не поймет — реализуйте это.

Предложите ему обращаться в суд, если он хочет Вас выселить. 28.2. В противном выгонит меня с вещами на улицу так как он сотрудник полиции Врет он, как «сивый мерин», какой он сотрудник?

Если бы он был сотрудником, то Вы написали жалобу его начальнику или службу собств безопасности и ходил бы, как шелковый. По вашим условиям с ним, только в судебном порядке он может расторгнуть.

А потому не поддавайтесь. Вас он просто шантажирует.

Расторжение сделки по желанию собственника жилища

Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения, и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства.

Основанием для этого являются условия, перечисленные в ст. 687 ГК РФ: — аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания людей; — эксплуатация жилья не по его прямому назначению; — порча и иное причинение ущерба квартирантом его близкими, проживающими с ним;- совершение этими лицами деяний, которые нарушают права соседей; — неуплата за проживание (дважды подряд в случае краткосрочного соглашения, и в течение полугода при договоре, действующего год и более); — иные случаи, предусмотренные жилищным правом.

Для выселения жильцов, нужно еще уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года.

Как видно из приведенного выше перечня оснований, выселить квартиранта не так-то просто.

И многие люди, столкнувшись с такой проблемой, просто не знают, как действовать дальше, чтобы освободить свою квартиру от неугодных квартирантов. На помощь придет знакомство с правоприменительной практикой и тщательное изучение законодательства в этой области. Итак, в ГК закреплены ситуации, позволяющие расторжение договора найма жилого помещения при обращении в органы судебной системы или без такового.

Тем не менее в свете Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правила ст. 687 ГК РФ не выглядят императивными в отношении запрета на расширение перечня оснований. Явного запрета законодателя нет, а защиту прав каждой из сторон можно предусмотреть, введя в договор взаимные гарантии и обязательства на случай расторжения договора по инициативе одной из сторон.

На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Это означает, что необходимо уведомление жильца за срок, установленный договором.

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами.

Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Одностороннее расторжение договора найма наймодателем

Опубликовано ср 20.11.2020 — 14:06 пользователем advokat1 Раздел: Игорь (Москва) 20.11.2020 — 14:06 Здравствуйте, мне на постоянной основе сдавали квартиру. Мни подписали договор аренды на срок 2 года, согласно которому каждая из сторон договора, предупредив другую за месяц, может расторгнуть договор в одностороннем порядке только при наличии нарушений договора.

Прошло полгода Арендодатель решил расторгнуть договор с со мной в одностороннем порядке, тк после развода с женой решил поселиться в этой квартире. Он предупредил за месяц о расторжении договора.

Но я ему ответил, что выезжать оказываюсь. Сказал, указал, что квартира меня полностью устраивает, договор заключен на два года, ГК РФ не допускает одностороннего расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, а условие договора, его допускающее, противоречит ст. 310 ГК РФ. Кто прав? Ответил адвокат — Королева С.О.: Здравствуйте Игорь!

Отвечая на ваш вопрос, приведу пример из судебной практики по делу со схожими обстоятельствами, из которого вы увидите, что судебная коллегия посчитала, что действия наймодателя по одностороннему отказу от договора найма являются неправомерными, поскольку по условиям договора право на расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке связано с нарушением арендатором обязательств по договору, однако наймодателем не доказан факт нарушения нанимателем условий заключенного между сторонами договора, поэтому такой отказ от договора признан незаконным. МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 16 мая 2017 г. по делу N 33-18489 Судья суда первой инстанции: Андреева Т.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Ворониной И.В., Судей Лукьянова И.Е., Мошечкова А.И. при секретаре К.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е. дело по апелляционным жалобам С.Е.А.

и К.В.А. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. по делу по иску С.Е.А.

к К.В.А. о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда, установила: .между С.Е.А. и К.В.А. был заключен договор аренды квартиры, по условиям которого К.В.В. (арендодатель) предоставила в пользование С.Е.А. (арендатор) жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры по адресу: . (л.д. 13 — 17). Жилое помещение было предоставлено для проживания арендатора и членов ее семьи (мужа и сына) на срок.

(л.д. 13 — 17). Жилое помещение было предоставлено для проживания арендатора и членов ее семьи (мужа и сына) на срок.

месяцев; размер арендной платы определен договором в сумме. руб.; арендная плата должна уплачиваться ежемесячно десятого числа оплачиваемого периода.

Также договором предусмотрена уплата арендатором страхового депозита в размере.

руб. Квартира была передана арендодателем арендатору. г. С.Е.А. обратилась в суд с иском к К.В.А.

о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда. Свои требования истец обосновал тем, что ответчик неправомерно в одностороннем порядке расторгла договор аренды жилого помещения; .

г. истец со своим несовершеннолетним сыном, . г.р., не смогли попасть в квартиру, так как был на входной двери был заменен замок, ответчик позволила С.Е.А.

вывезти вещи и мебель из арендованного помещения лишь. г. Как указала истица, размер причиненного ущерба составляет.

руб. и состоит из суммы невозвращенного страхового депозита в размере. руб.; расходов истицы по оплате услуг риэлтора по подбору нового жилого помещения в размере — .

руб.; расходов истицы по оплате перевозки вещей из арендованной квартиры в новую квартиру в размере. руб.; расходов истицы на приобретение детской одежды сыну в размере. руб. Ответчик иск не признала. Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. постановлено: — Взыскать с К.В.А.

Москвы от 07 ноября 2016 г. постановлено: — Взыскать с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытки в размере. рублей, судебные издержки. рублей.

— В остальной части иска отказать. Дополнительным решением Тушинского районного суда г. Москвы от. г. С.Е.А. отказано в возмещении расходов по нотариальному оформлению доверенности на представителя.

Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит С.Е.А., считая неправильным отказ в удовлетворении ее требований о возмещении расходов на оплату услуг риэлтора, расходов на оплату переезда в другое жилое помещение, расходов на приобретение детской одежды, а также неправильным отказ в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда.

Кроме того, истица ссылается на то, что расходы на представителя взысканы в недостаточном размере и что суд неправомерно не взыскал в ее пользы понесенные расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя. Также на решение суда подана апелляционная жалоба К.В.А., которая ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции о недоказанности тех обстоятельств, что С.Е.А. нарушались условия договора аренды, и что К.В.А.

письменно уведомила истицу о досрочном расторжении договора за месяц до его фактического расторжения. Кроме того, ответчик полагает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удержания ответчиком суммы страхового депозита. В заседании судебной коллегии С.Е.А.

доводы апелляционной жалобы поддержала, возражала против доводов апелляционной жалобы К.В.А. Представитель К.В.А. — адвокат Д.А.В.

доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал, возражал против доводов апелляционной жалобы С.Е.А. Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части размера подлежащего взысканию с ответчицы в пользу истицы ущерба.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Заключенный между сторонами договора аренды квартиры по своей правовой природе является договором найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, 1. предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В силу приведенных норм, односторонний отказ от договора (от исполнения договора) допускается только в тех случаях, когда возможность такого отказа установлена законом или договором.

Судебной коллегией установлено, что основания досрочного расторжения заключенного между сторонами договора аренды установлены разделом 6. Договора. В соответствии с п. 6.1. договора, договор может быть расторгнуть по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия договора.

При этом сторона, по инициативе которой происходит расторжение договора, обязана уведомить другую сторону в письменной форме за один месяц до момента расторжения договора.

В соответствии со с п. 6.3. договора, арендодатель не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды, если Арендатор соблюдает все условия договора за исключением случая указанного в п.

6.4 договора. В соответствии с п. 6.4. договора, в случае нарушения Арендатором своих обязательств по договору, арендодатель имеет право на досрочное расторжение Договора на основаниях и в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Судебной коллегией установлено, что ответчик К.В.А. в одностороннем порядке отказалась от заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, заменив.

г. замки во входной двери в квартиру и лишив истицу с ребенком возможности пользоваться предоставленным по договору жилым помещением. Частично удовлетворяя требования истицы, суд первой инстанции исходил из того, что действия ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения являются неправомерными. Судебная коллегия признает этот вывод правильным, поскольку по условиям договора право на расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке связано с нарушением арендатором обязательств по договору.

Однако ответчиком не доказан факт нарушения истицей условий заключенного между сторонами договора. Также ответчиком не доказан факт соблюдения установленного договором порядка расторжения договора, а именно: не доказан факт направления в адрес истицы предварительного уведомления о расторжении договора в письменной форме за месяц до расторжения договора.

Ссылка ответчицы на СМС-переписку правомерно не принята судом первой инстанции в качестве доказательства надлежащего уведомления истицы о предстоящем расторжении договора, т.к.

договором установлен иной способ уведомления о расторжении договора — письменный. СМС-уведомление не может быть отнесено к письменной форме уведомления. Кроме того, первое СМС-сообщение, на которое ссылалась ответчица, датировано.

г., т.е. менее чем за месяц до даты отказа ответчицы от договора. Из материалов дела усматривается, что при заключении договора, истица передала ответчице денежную сумму в размере. руб. в качестве страхового депозита (п.

4.2. договора). В соответствии с п. 6.5. договора, в случае прекращения договора сумма страхового депозита подлежала возвращению арендатору за вычетом согласованных сумм ущерба квартире, мебели и оборудованию, если такой ущерб был нанесен по вине или грубой неосторожности Арендатора или членов его семьи. Поскольку доказательств причинения ущерба квартире по вине истицы или проживающих с ней членов семьи суду представлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истицы сумму страхового депозита в размере.

руб. Отказывая истице в удовлетворении требований о возмещении убытков в виде расходов по оплате услуг риэлтора, расходов по оплате переезда и расходов по приобретению детской одежды, суд первой инстанции исходил из того, что эти расходы понесены истицей самостоятельно и не связаны с действиями ответчика. Судебная коллегия не может согласиться с этим выводом в части, касающейся расходов истицы по оплате переезда из арендованной у ответчицы квартиры в другую квартиру.

Как указано выше, отказ К.В.А. от договора выразился в действиях, направленных на воспрепятствование истице в пользовании арендованной квартирой. В результате этих действий ответчицы, истица не могла пользоваться квартирой и была вынуждена менять место проживания, а, следовательно, нести расходы на переезд (перемещение вещей) из квартиры, принадлежащей К.В.А., в другую квартиру.

Переезд состоялся. г., расходы истицы на переезд составили.

руб. Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями истицы, СМС-перепиской сторон по вопросу согласования даты забора вещей из квартиры (л.д. 105 — 106), а также представленной истицей квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16 апреля 2016 г.

об оплате грузоперевозки на сумму.

руб. (л.д. 29). Таким образом, расходы истицы на переезд являются следствием ненадлежащего исполнения ответчицей договорных обязанностей по предоставлению в пользование жилого помещения для проживания. Поэтому сумма расходов истицы на переезд, в соответствии со ст. 393 ГК РФ, подлежит возмещению ответчицей.

С учетом изложенного, сумма подлежащих возмещению убытков будет составлять не.

руб., а. руб., в связи с чем решение суда подлежит соответствующему изменению. Доводы апелляционной жалобы С.Е.А.

о том, что действиями ответчицы ей были причинены убытки, связанные с оплатой услуг риэлтора и с приобретением детской одежды, отклоняются судебной коллегией, как неподтвержденные имеющимися в деле доказательствами. Так, в качестве доказательства несения расходов по оплате услуг риэлтора истица представила расписку от. г. о получении агентом компании «Альянс» сумму в размере.

руб. в качестве бонуса за сделку по адресу: . (л.д. 30). Вместе с тем, истицей не было представлено доказательств содержащих сведения о том, за заключение какой конкретно сделки произведена оплата и во исполнение какого договора.

Истицей не был представлен ни договор с риэлтором, ни договор в отношении адреса: .

Поэтому представленные истицей доказательства о несении расходов на сумму.

руб. не подтверждают того обстоятельства, что эти расходы связаны с действиями ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения.

В подтверждение расходов по приобретению детской одежды на сумму.

руб., истица представила кассовый чек магазина ООО «Твое», на котором проставлены дата и время: .

— . (л.д. 28). Указанный чек подтверждает несение истицей расходов на четвертый день (считая с. г.) после прекращения доступа в арендованную квартиру и в день, предшествующий согласованной сторонами дате забора вещей из квартиры (переезд был назначен на. г. в.). При этом, кассовый чек не содержит информации ни о размере приобретенных вещей, ни о лице, осуществляющем покупку.

При таких обстоятельствах, расходы на приобретение вещей на сумму. руб. не могут быть признаны вынужденными расходами истицы, связанными с действиями ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения. Доводы апелляционной жалобы С.Е.А.

о неправомерном отказе в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, отклоняются судебной коллегией как ошибочные, основанные на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, компенсации подлежит моральный вред, причиненный нарушением неимущественных прав гражданина или действиями, посягающими на иные принадлежащие гражданину нематериальные блага. Действиями ответчицы были нарушены имущественные права истицы и ее ребенка, связанные с правом пользования арендованным жилым помещением.

Доказательств нарушения действиями ответчицы нематериальных благ, принадлежащих истице и ее сыну, суду представлено не было.

Поэтому оснований для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда у суда не имелось. Довод апелляционной жалобы С.Е.А. о недостаточном размере возмещения расходов по оплате услуг представителя отклоняется судебной коллегией, как необоснованный.

Взысканная судом сумма расходов по оплате услуг представителя в размере. руб. отвечает требованиям разумности с учетом характера спора, объема оказанных услуг, а также того, что исковые требования истицы были удовлетворены частично.

Довод жалобы С.Е.А. о том, что суд не принял решения о возмещении истице понесенных ею расходов по нотариальному оформлению доверенности на представителя, отклоняется судебной коллегией, поскольку дополнительным решением суда от.

г. этот вопрос был разрешен. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в возмещении этих расходов, поскольку доверенность была выдана С.Е.А. на нескольких представителей для представления ее интересов во всех судебных инстанциях судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судах, т.е.

не в связи с конкретным делом.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба С.Е.А.

подлежит удовлетворению только в части, касающихся ее расходов на переезд. Доводы апелляционной жалобы К.В.А. о том, что факт нарушения С.Е.А.

условий договора аренды о необходимости соблюдения тишины в ночное время, о запрете использования квартиры для проживания в ней других лиц, а также факт соблюдения ответчицей порядка уведомления о досрочном расторжении договора подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку указанные в Постановлении обстоятельства изложены в качестве объяснений К.В.А., а не в качестве обстоятельств, установленных в ходе проверки. Доводы жалобы К.В.А. о том, что СМС-переписка сторон подтверждает факт надлежащего уведомления о расторжении договора отклоняется судебной коллегией, поскольку, как указано выше, уведомление о предстоящем расторжении договора в соответствии с условиями договора должно быть совершено в письменной форме, а не в форме СМС-сообщения.

Довод жалобы К.В.А. о том, что истица не внесла арендную плату. г., отклоняется судебной коллегией как не имеющий существенного значения для разрешения спора, поскольку указанное ответчицей обстоятельство не могло служить основанием для расторжения договора по состоянию на. г. (связи с необходимостью соблюдения месячного срока предупреждения о расторжении договора), а требований о взыскании задолженности по арендной плате К.В.А.

в настоящем деле не заявляла. При этом неуплаченная арендная плата, в соответствии с п. 6.5. договора, не подлежала удержанию за счет страхового депозита.

Довод апелляционной жалобы К.В.А.

о том, что сумма задолженности истицы по коммунальным платежам могла быть погашена за счет страхового депозита, отклоняется судебной коллегией, как противоречащий п.

6.5. договора. Требований о взыскании такой задолженности К.В.А.

в настоящем деле не заявляла. Довод жалобы о том, что по вине истицы произошел залив нижерасположенных квартир, отклоняется судебной коллегией, поскольку ущерб, связанный с заливом, не являлся предметом спора в настоящем деле.

Довод жалобы К.В.А. о том, что С.Е.А. в нарушение условий договора аренды не уведомила арендодателя о жалобах собственника нижерасположенной квартиры на протечки, из арендованной квартиры, отклоняется судебной коллегией, поскольку факт обращений собственника нижерасположенной квартиры к истице является недоказанным. Таким образом, апелляционная жалоба К.В.А.

удовлетворению не подлежит. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст.

330 ГПК РФ, судебная коллегия, определила: Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. изменить в части размера подлежащих взысканию с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытков. Взыскать с К.В.А.

в пользу С.Е.А. убытки в размере. руб. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы — без удовлетворения.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Владельцы жилых помещений, решившие продать своё имущество или более не сдавать его в аренду, задаются вопросом, можно ли расторгнуть договор найма жилья, если со стороны арендатора отсутствуют какие-либо нарушения.

Такое развитие событий законом допустимо, однако уведомить жильцов необходимо за 30 дней до даты освобождения квартиры, при этом наймодатель обязан в полном объёме вернуть предоплату за последующие месяцы проживания, в противном случае будет иметь место незаконное обогащение, которое попадает по действие ст. 1102 ГК РФ. Мнение экспертаЕлена БондаренкоВысшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное правоРекомендую арендодателю во избежание потери денежных средств и простоя, прописать в договоре внесение страхового взноса в размере месячной стоимости аренды, который он вправе не возвращать в случае досрочного расторжения договора арендатором. Договор найма может быть расторгнут по желанию одной из сторон или при возникновении претензий со стороны владельца квартиры.

Законодательно арендатору и арендодателю дана возможность самостоятельно урегулировать конфликт.

Если компромисса достигнуть не удалось, и тому есть документальное подтверждение, должно последовать обращение в суд, который, в свою очередь, оставляет за собой право не удовлетворять иск о досрочном расторжении правоотношений. Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях! Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в комментариях.

Или просто позвоните нам:

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования.